Hiigelplaanid Tallinna lähistel. Tuntud ettevõtjate kinnisvaraprojekt kerkib sinna, kus teised pole julgenud midagi arendada

Tallinnast pooletunnise rongisõidu kaugusel asub Saue vald, mille ühes osas on kinnisvara arendatud juba aastaid, kuid on üks suur tühi „hambaauk“, kuhu siiani ei ole arendajad julgenud midagi rajada. Miks? Sellest ja projektist laiemalt rääkis Delfi Ärilehele arendaja Estera projektijuht, endine tippkorvpallur Rain Koort.

Saue suurprojekt on jõudnud etappi, kus soovite sellest rääkida.

Oleme ala omanikud olnud 2,5 aastat. Lugu algas sellest, et ühele investorile pakuti seal ühte maatükki ja haarasime sellest võimalusest kinni. Estera põhiidee on arendada terviklikke alasid, kus saame kujundada elukeskkonda mitme aasta vältel. Me ei täida kuskil auke, et siis kohe ära minna. Olime kaardistamas Eestis sobivaid maatükke ja on selge, et nii suuri alasid on väga vähe pakkuda. Kaks ja pool aastat oleme vallaga plaane üritanud paika panna. Meil olid omad soovid, vallal kohati teised. Nüüdseks oleme jõudnud kohta, kus oleme mõlemad plaaniga rahul. Lähitulevikus peaks planeering ametlikult algatamisele minema.

Selline hakkab Saueveere välja nägema tulevikus.

FOTO: ESTERA

Kui pikk protsess ees ootab? Päris Tallinnaga tegu ei ole, kus peab aastakümneid ootama.

Selge see, et vallas liiguvad protsessid kiiremini. Mul on väga keeruline öelda mingit kindlat aega, millal kopp maasse lüüakse, aga loodan, et lähitulevikus.

Mida sinna teha plaanite?

Oleme võtnud eeskuju põhjamaise eeslinna kontseptsioonist. Oleme šnitti võtnud Helsingi ja Stockholmi ääres olevatest linnadest.

Üks tingimus on, et ühendus Tallinnaga peab olema hea, ja Sauel on see nii – umbes 30 minutiga saab praegu Balti jaama, tulevikus veel kiiremini. Ühe tervikliku ala juures peavad olema nii korterelamud, ridaelamud, eramajad kui ka ärid, kool ja lasteaed. Eraldame oma maast osa vallale, et nad saaksid viimased rajada. Toetame neid lisaks sotsiaalmaksuga, mis on umbes kümme miljonit eurot kogu ala peale. See ongi mõeldud selleks, et omavalitsus saaks sotsiaalobjekte ehitada.

Rain Koordi sõnul peavad ühe tervikliku ala juures olema nii korterelamud, ridaelamud, eramajad kui ka ärid, kool ja lasteaed.

FOTO: ANDRES PUTTING | DELFI MEEDIA

Planeeritavast alast osa kuulub ka vallale ning sinna on vald planeerinud endale vajaminevaid funktsioone, nagu nt sotsiaalhoolekanne ja tervisemaja. Planeeritava ala ühte nurka tuleb ka toidupood koos väiksemate rendipindadega.

Kogu ala täidavad pargid, mänguväljakud ja vaba aja veetmise võimalused. Soovime, et kui keegi ostab korteri või muu pinna, siis vähemalt saja meetri kaugusel oleks mõni selline objekt. Neile paneme me suurt rõhku.

Saueveere roheväljak linnulennult

FOTO: ESTERA

Kooli juurde tuleb täismõõdus staadion tribüünidega. Selle tarbeks anname ära neli hektarit maad. Koolihoone kõrvale tuleb ka 1,5-hektariline keskväljak, millest saab kogu ala süda, kus inimesed saavad vaba aega veeta. Seda ümbritsevad ärihooned, mille esimestel korrustel paiknevad teeninduspinnad kohvikute jms tarbeks. See maamärk tuleb juba ehituse esimeses etapis.

Kui palju see arendus Saue valda inimesi juurde toob?

Arenduse valmimise ajahorisondiks näeme ette natuke üle kümne aasta.

Arenduse valmimise ajahorisondiks näeme ette natuke üle kümne aasta. Eks turg näita, mis tempos tegutseme. Kokku võiks alale tulla umbes 4000 inimest.

Mainisite kümmet miljonit eurot, mille vallale üle kannate. Kuidas see summa kujunes?

Arendaja toob piirkonda inimesi, kes vajavad teenuseid. Saue vald on kehtestanud tasu 7000 eurot ühe elamuühiku kohta. Meil tuleb umbes 1400 ühikut kinnisvara. Lisaks anname tasuta ära maad.

Saue valla kese liigub teie arenduse poole?

Me ei ole ise sellise pilguga vaadanud. Meie ja arhitektide idee oli, et ühendame kaks Saue poolt – uue ja vana. Ühendused tulevad autotunneli kaudu, mille rajame meie, ja jalakäijate tunneli abil, mille teeb vald. Praegune Saue asub raudtee ühel pool, meie ehitame uue osa teisele poole.

Arendaja ja arhitektide idee oli ühendada kaks Saue poolt – uus ja vana.

FOTO: ANDRES PUTTING | DELFI MEEDIA

Kaarti vaadates küsin, kas kõik on 100% paigas võib veel midagi olulist muutuda?

Usume, et 95% ulatuses saab see teoks. Oleme 2,5 aastat töötanud, et siia jõuda. Saame nüüd plaani näidata ja mõne nädala pärast tuleb ka koduleht üles. Üks lasteaed tuleb keskusesse ja teist nimetab vallavalitsus praegu varulasteaiaks, mis ehitatakse, kui vajadus peaks tekkima.

Alal puuduvad praegu teed ja trassid. Miks Saue vald ei ole üle raudtee arenenud? Keegi ei julgenud riskida ega osta kõiki need maid kokku ning siis investeerida 25–30 miljonit taristusse. Meie investorid olid nõus seda riski võtma.

Mitu krunti kokku osta tuli? Kõigil olid eri omanikud?

Kokkuost on alati keeruline. Kokku oli vaja saada kuus krunti. Oleksime soovinud saada kogu ala enda kätte, aga kõiki krunte ei õnnestunud saada. Samas on seda, mille saime, piisavalt.

Tundub olevat väga keeruline protsess, kui mõnda kõrvaltükki ei saagi kätte.

Tuli pidada eraldi läbirääkimisi, jah, ning see oli raske. Eks nii mõnigi tundnud, et sellisel puhul on võimalus rohkem teenida, ja teatud kruntide omanikega ei suutnud me hinnatasemes kokku leppida või nad lihtsalt ei soovinud müüa. Eks külgnevate varade väärtus nüüd ka tõuse. Notaris oli meil eritingimus – tegime tehingud samal päeval ja tingimus oli, et esimene läheb läbi siis, kui viimane on ka toimunud. Alles siis lähevad tehingud registrisse.

Mida Saue vallas veel arendatakse?

Saue linna puhul ei ole kaks kuni neli aastat tõsist arendustegevust olnud, aga plaan on olnud üle raudtee areneda. Probleemid olid just see läbimurre ning taristu. Laagris on suurarendusi olnud ning üks umbes 700 korteriga on praegugi töös. Meie ja Laagri vahel on veel umbes 200 korteriga arendus.

Saueveere keskväljakust saab kogu ala süda, kus inimestel on võimalik vaba aega veeta.

FOTO: ESTERA

Olete Tallinna laiendus ja peamine klient tuleb pealinnast?

Meie tulevased kliendid on pärit nii Tallinnast, selle lähiümbrusest kui ka olemasolevast Sauest. Statistika on näidanud, et inimesed jäävad väga tihti truuks oma elukohale ning valivad uut just vana lähedale, kuna kant on tuttav.

Peale selle tekib Sauel tänu Gate Tallinna äripargile juurde arvestatav hulk töökohti, mis tähendab, et elanikud ei pea enam Tallinnasse tööle sõitma.

Kirju taustaga projektijuht

Rain Koort on enda sõnul kirju taustaga mees, kes on oma peres kinnisvaraäris kolmandat põlve – nii tema isa kui ka vanaisa on seda äri ajanud.

Tegemist on endise tippkorvpalluriga, kes on mänginud nii USA-s kui ka Eesti meistrivõistlustel TTÜ ridades. Samas ülikoolis õppis ta geenitehnoloogiat.

„Lõpetasin bakalaureusekraadiga. Võtsin viimasel kursusel Kristjan Liivamägi kursust ja tema viis mu Trigon Capitali. See oli minu esimene töökoht pärast profikossu. Seal tõusin kiiresti kinnisvaraosakonna juhiks,“ räägib Koort.

Ülo Adamson, kes nüüd veab eest Esterat, oli enne Trigon Capitali tegevjuht ning Aivar Kempi sealne ehitusjuht. Nüüd veavad kõik kolm suurejoonelist Saueveere projekti ja palju muudki.

Milline hakkab olema siinse kinnisvara hinnaklass?

Meie peame oma peamiseks kliendiks noort peret. Tallinna kesklinnas on korteri ruutmeetri hind nii kõrgeks läinud, et enamik ei suuda endale seal elukohta lubada või ei suuda osta piisavalt suurt korterit. Me näeme sel suurel alal väga mitmekesist seltskonda.

Alla A-energiaklassi vist praegu eriti kinnisvara ei tee?

Energiapool on tõesti elektri ja gaashinna tõttu oluliseks muutunud. Meie majade puhul on kõikidest detailidest veel vara rääkida. Ehitus võib alata kolme kuni viie aasta pärast. Tehnika areneb vahepeal edasi. Kindlasti kasutame päikesepaneele ja sademevee kogumist.

Kas 250 miljonit on arendaja enda panus projekti või on see summa koos valla poolega?

See on ainult arendaja investeering ning see on nüüdseks juba suuremgi kui 250 miljonit eurot.

Mis seda suurendab?

2,5 aastat tagasi olid ehitushinnad teised kui nüüd. Peamine element on aga see, et peame kogu teede ja trasside võrgustiku rajama. Tegemist on ikkagi põlluga.

See on kahtlemata proovikivi. Mida keerulist teid veel ees ootab? Ehitusmüra?

Ise me selles probleemi ei näe. Tahame olemasolevate elanikega häid suhteid kindlasti hoida ja tulevastega ka. See põld on nii suur, et ehitustegevus ei tohiks kedagi üleliia häirida. Ehitustransport ei tohiks olemasolevate hoonete juurest läbi sõita, kui vähegi võimalus on. Tallinnas näeme ju ka pidevat ehitustegevust ja ei saa öelda, et ülejärgmise maja elanikud müra ja muu sellise häiriva keskel oleksid. Tööd tehakse töö ajal, ja kui inimesed on kodus, siis seda ei toimu.

FOTO: ESTERA

Esialgu tahtsite uue elukeskkonna nimeks panna Saueby.

Nimelugu on huvitav, sest ise leidsime koos agentuuriga, et selline nimi tunduks huvitav ja eriline. Aga meile oli oluline kohalike tagasiside ning selgus, et selline rootsipärane nimi ei sobi. Nimekonkurss lõppes mõned nädalad tagasi ja osalus oli meeldivalt aktiivne. Lõpphääletusel osales ligi 200 inimest ning see tähendab, et kohalikele läheb teema korda. Arenduse nimi on Saueveere.

Mis muresid ja rõõme kohalikel veel uue arenduse pärast on? Olete nendega mitmel korral kohtunud.

Jah, et hirme ja muid teemasid maha võtta. Iga uus asi on alguses hirmutav ning eriti siis, kui on vähe infot. Järelikult tehakse siis midagi kahtlast või halba. Üks teema oli liiklussagedus, aga see probleem on lahendatud ja modelleeritud liiklusuuring näitab, et probleeme ei teki.

Arendatava ala vee- ja kanalisatsioonisüsteem ei ole linna ega sellega külgnevate aladega seotud.

Tallinna lähivaldade igasuvine teema on see, et põhjavett ei jätku. Saue selles mõttes erineb ja praegune keskkonnamõjude strateegiline eelhinnang näitas, et põhjavett on siin küll ja veel. Veesurve võib suviti mõnel hetkel siiski olla nõrgem. Inimesed kulutavad kastmise tõttu siis neli-viis korda rohkem vett kui normaaltingimustes. Meie arendatava ala vee- ja kanalisatsioonisüsteem ei ole linna ega sellega külgnevate aladega seotud. Meil on oma puurkaev koos oma mahutitega ja ka iseseisev kanalisatsioonitrass. Teised ei pea muretsema, et me neilt midagi ära võtame.

Mainisite, et koduleht läheb teil juba üles, ometi on ehituseni veel aastaid aega.

See on niivõrd suur arendus, et soovime kogukonda viimaste uudistega kursis hoida. Et nad saaksid teada, mis tulema hakkab. Meie saame juba täna hakata huvitatud inimeste kontakte koguma, ning kui müük algab, siis saame sellele seltskonnale kohe kodusid pakkuda.

Estera on üle seitsme aasta tegutsenud Lätis

Estera ei ole Eestis tuntud arendaja, kuid kogemusi on neil kamba peale palju. Üks asutajatest Ülo Adamson ja ehitusjuht Aivar Kempi on näitaks Gate Tallinna ala arendanud. Lätis on Estera tegutsenud juba üle seitsme aasta ja loonud seal selle aja jooksul umbes 500 kodu. Praegu planeerivad nad seal lausa 3200 ühikut. Saueveere on nende esimene Eesti projekt.

„Selge, et see ei jää meil siin ainsaks projektiks. Keeruline on see, et arendusmaad ei ole just liiga palju. Just suuremaid alasid. Kui midagi müüakse, siis soovime osta, kui tingimused sobivad,“ ütleb Rain Koort. Ta lisab, et Eestis on elukondliku kinnisvara arendus koondunud ligi kümne suurema tegija kätte ning kui neil peakski raskeks minema, siis on neil kiirelt võimalik kaasfinantseeringut saada. „On väga ebameeldiv, kui pead loobuma krundist, mille oled raske võitlusega kätte saanud.“

Raul Kirjaneni sõnul on Saue arenduse teema tema jaoks tegelikult päris kauge. „Kaasaktsionärid olemasolevatest äridest kutsusid mind ka sinna kaasa. Olen seal väga passiivne finantsinvestor ega tea sisust väga palju,“ nendib ta.